+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Пути совершенствования оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом. К недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Кадастровая стоимость земли и объектов недвижимости

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны. Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования в отношении различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться. Цель работы - определение рыночной стоимости объекта недвижимости и обоснование путей ее повышения. Объект исследования - процедура определения рыночной стоимости имущества в Юрьев-Польском районе.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом лицами инвестиционных целях использования объекта оценки - инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.

При расчете доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков. Затратный подход подход на основе активов - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства замещения всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта.

Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путем преобразования годового чистого операционного дохода ЧОД в текущую стоимость.

Коэффициент капитализации - показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода ЧОД от стоимости недвижимости:. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом. Метод дисконтированных денежных потоков ДДП более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска.

Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки :. Численность населения района на начало г. Средний возраст жителей района составляет 40 лет, мужчин - 36,7 лет, женщин - 40,9 года. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, без выплат социального характера, в крупных и средних организаций района составила ,7 руб.

К концу года в управлении Пенсионного фонда района состояло на учете 10,9 тыс. Средний размер пенсии в декабре г. В 4 квартале г. Прожиточный минимум трудоспособного человека - руб. Оборот розничной торговли по всем каналам реализации за г.

Оборот розничной торговли крупных и средних организаций района составил ,5 млн. За январь - ноябрь г. К началу декабря г. Дебиторская задолженность составила ,8 млн. Среднесписочная численность работников крупных и средних предприятий района составила 11 тыс. Состояли на учете в районном центре занятости к концу г. За год крупными и средними обрабатывающими предприятиями района отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами на ,6 млн.

В г. Валовое производство молока в сельскохозяйственных предприятиях района составило 61,7 тыс. За г. Промышленные предприятия оказывают значительное влияние на формирование социально-экономической ситуации в районе. Оборот крупных и средних организаций района за г. Выполнено работ и услуг собственными силами на ,6 млн.

На территории района функционируют 27 сельскохозяйственных предприятий, 78 к. Экономическая ситуация в сельском хозяйстве района довольно сложная. На 1 января г. За год число работающих сократилось на чел. Основным источником дохода для хозяйств является отрасль животноводства.

Средний надой на 1 фуражную корову увеличился на кг и составил кг 4 место в области. Районный бюджет в целом по доходам исполнен не ,5 процента; при плане ,2 млн. В целом состояние социально - экономического положения района за год можно характеризовать как стабильно - положительное. В результате совместных усилий в районе созданы предпосылки для дальнейшего развития экономики и социальной сферы, повышения качества жизни населения. Объект оценки расположен в г. Юрьев-Польский Владимирской области, который является районным центром.

На территории района расположено около населенных пунктов. Развита сеть розничной торговли. Предприятия и организации города обеспечивают устойчивую занятость населения. Спрос и предложение объектов недвижимости, в т. Средний срок экспозиции объектов недвижимости: квартиры - месяца; жилые дома - месяца, земельные участки - мес.

В городе, как и в других населенных пунктах, предпочтение отдается застройки к центру населенного пункта. Активная фаза застройки многоквартирного жилья в городе приходится на гг.

Объемы строительства на фоне существующего жилья составляют малую часть. Поэтому на рынке жилой недвижимости в г. Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также данных предоставленных Заказчиком.

Объектом оценки является однокомнатная квартира, расположенная в жилом двухэтажном кирпичном доме х г. Объект оценки расположен по адресу: Владимирская область, г. Юрьев- Польский ул. Павших борцов д. Транспортная доступность отличная. Анализ на наиболее эффективное использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Это использование должно быть реальным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке. Наилучшее использование не является абсолютом. Оно отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа господствующих рыночных условий. Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.

Использование имущества, неразрешенного законом, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного. Даже в случае юридически законного и физически возможного использования от оценщика может потребоваться объяснение, оправдывающее его мнение о разумной вероятности подобного использования.

После того, как в результате анализа выявляются один или несколько разумно оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием.

Применение этого принципа позволяет Оценщику учитывать эффект износа и устаревания зданий, определять наиболее подходящий характер улучшений, которые необходимо осуществить на земельном участке, исследовать финансовую состоятельность реконструкционных проектов, а также помогает во многих других ситуациях, возникающих в процессе оценки. Концепция наиболее эффективного использования является неотъемлемой составной частью оценки рыночной стоимости.

На стандартном языке анализа наиболее эффективного использования это формулируется следующим образом:. Физически возможные варианты использования: помещения оцениваемого объекта позволяет использовать его без замены конструктивных элементов и перепланировки.

Законодательно разрешенные варианты использования: законодательных ограничений на использование существующего объекта в указанных целях нет.

Оценочная деятельность является самостоятельным видом предпринимательской деятельности и самостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований. Оценочная деятельность имеет межведомственный и междисциплинарный характер. Развитие оценочной деятельности желательно на основе общего правового, методологического и информационного пространства.

Безусловно, в первую очередь в этом виновато само сообщество, которое до последних пор было представлено Национальным Советом по оценочной деятельности, который слабо функционировал в силу различных причин. Это связано с совокупностью следующих факторов:.

Неутешительные результаты государственной кадастровой оценки. Все деловое сообщество винит в этом оценщиков, однако, основные проблемы заключаются не только в несовершенной методике оценки, но и в недостоверных данных, которыми вынужден пользоваться оценщик, а также недостаточных объемах данных в том числе и для усовершенствования методик , за которые государственный заказчик сейчас не несет ответственность.

Стоимость услуг по оценке постоянно снижается , и цена зачастую является основным и единственным фактором выбора оценщика при государственных закупках. Часто оценщик выбирается путем проведения закупочных процедур в виде аукциона. Все это вряд ли стимулирует развитие оценочной профессии и позволяет добросовестным участникам отрасли стремиться улучшать оценочную практику.

В редких случаях при выборе оценочной организации заказчик обращает внимание на имидж, практический опыт и репутацию. Как уже было описано выше, критерии качества, практического опыта, системы качества практически не влияют на выбор оценочных организаций в первую очередь касается государственных заказчиков, в последующем эту практику перенимают и другие заказчики.

При этом выбор качественных поставщиков оценочных услуг за адекватную стоимость обошелся бы в итоге заказчикам существенно дешевле следствием некачественной оценки могут быть судебные тяжбы, заниженная стоимость государственного имущества, затягивание сроков крупных сделок и т. Отсутствие системного подхода при регулировании оценочной деятельности. В настоящий момент участники рынка не понимают перспектив развития оценочной деятельности, поскольку нет стратегических целей — куда же все-таки движется отрасль в среднесрочной перспективе лет.

Перспективы развития оценочной деятельности Учитывая большой уровень проблем, накопившихся в оценочной деятельности, постараюсь изложить кратко свое представление дальнейшего развития оценочной деятельности в РФ. На мой взгляд, необходимо разделить все задачи по развитию оценочной деятельности на следующие группы.

Стратегические цели. Выработка целей и система их корректировки. Изменение законодательства в сфере оценочной деятельности.

Стандартизация деятельности. Работа над существующими стандартами, разработка новых стандартов и методик. Образование в сфере оценочной деятельности. Разработка и усовершенствование образовательных программ. Работа над профессиональным стандартом. Работа над электронной формой отчета об оценке и систематизацией данных. Стратегическое планирование Как уже выше говорилось ранее оценочному сообществу и государству необходимо понимать стратегические цели развития деятельности.

В предполагаемую рабочую группу, на мой взгляд, должны войти наиболее уважаемые представители оценочного сообщества, основных потребителей оценочных услуг и представители государственного регулятора отрасли. Существующая практика показывает, что количество активных участников любой рабочей группы, собранной на общественных началах редко превышает 10 человек, поэтому имеет смысл ограничить количество участников рабочей группы людьми.

Далее целесообразно организовать на системной основе мониторинг проблем, которые существуют в оценочной деятельности. Этот мониторинг должен проводиться путем анкетирования на системной основе скажем, ежеквартально и охватывать значимую часть участников рынка, включая все сегменты оценочной деятельности. Разработка анкеты является важной составляющей этого процесса и не должна существенно изменяться от опроса к опросу. Это позволит проследить динамику изменений результатов опроса, что в свою очередь будет являться показателем работы над изменениями, направленными на развитие оценочной деятельности.

Стандартизация деятельности В гг. Стимулятором активной работы в том числе являласьдорожная карта развития оценочной деятельности, подготовленная Агентством Стратегических Инициатив. Процесс по усовершенствованию стандартов должен быть постоянным и может опираться в том числе на результаты мониторинга развития оценочной деятельности, о котором говорилось ранее.

Кроме того,совершенствование базисов оценки должно происходить не только на уровне стандартов, но и на уровне методических рекомендаций. Потребность в разработке методик существует и вот некоторые примеры:.

Методика оценки для целей изъятия для государственных или муниципальных нужд. Необходимость разработки данной методики обусловлена тем, что при изъятии земельных участком и объектов недвижимости действующее законодательство предполагает кроме рыночной стоимости включение в состав компенсации еще и упущенной выгоды и всех сопутствующих убытков.

Отсутствие единой методической основы для данной комплексной услуги может приводить к существенным злоупотреблениям при выполнении работ по оценке, что в свою очередь может отражаться на дополнительных бюджетных тратах на выплаты компенсации при завышении размера убытков, а также в срывах планируемых сроков строительства на изымаемых землях. Методика оценки арендной платы объектов коммерческой недвижимости.

В международных стандартах оценки арендная плата выделена в отдельный тип объекта оценки с ключевыми факторами ценообразования исключительно для рынка аренды, а именно: срок заключения договора, дополнительные услуги арендодателя, компенсация за ремонт, компенсации за единый маркетинг объекта и др. В российской оценочной практике определение арендной платы является очень распространенной и востребованной задачей, однако единого мнения по формированию объекта оценки не существует.

Есть позиция,по которой арендная плата не может быть самостоятельным объектом оценки, а может определяться только справочно в рамках консалтинга. Еще одно мнение настаивает на том, что должна определяться стоимость права пользования. Кроме того, есть точка зрения, которая гласит, что должна определяться стоимость услуги по передаче объекта на условиях аренды.

При этом находятся и прямо противоположные позиции на каждое утверждение. В такой ситуации оценщик, выполняя отчет об определении арендной ставки, работает на свой страх и риск, что в условиях обязательной оценки, когда одна из сторон является государство, недопустимо. Должны быть четкие критерии, как формирования объекта оценки, так и оказания услуг по оценке.

Частные методики оценки арендной платы для объектов вне рынка. В частности:. Методика определения ставки арендной платы для земельных участков, выделенных под полосы разгона при съезде с объекта придорожного сервиса на транспортные магистрали; Методика оценкиаренды взлетных полос в аэропортах; Методика оценки причальных стенок в портах; Стоянок в ЖД тупиках; Методика оценки аренды земли для строительства линейных сооружений; Методика оценки аренды оборудования; Оценка рыночной стоимости инфраструктурных объектов.

Часто действующее законодательство подразумевает обязательную оценку рыночной стоимости объектов, формально участвующих в гражданском обороте, но не имеющих рынка:. Узкоспециализированное военное имущество и инфраструктура один из примеров - плавучий док для ремонта военных кораблей крупноговодоизмещения ; Мосты, эстакады, линейные сооружения коммуникаций и связи.

Образование и профессиональный стандарт специалиста в оценочной деятельности Очевидно, что изменения в законодательстве по оценочной деятельности, а также внедрения дополнительных стандартов должны отражаться и в обучающих программах, успешное прохождение которых является необходимым требованием для осуществления оценочной деятельности. А значит, наряду с постоянной работой по изменению законодательства и стандартов должна проводиться параллельно работа над усовершенствованием образования в сфере оценочной деятельности.

Четкое отражение необходимых трудовых функций, соответствующих уровню сложности оценочных работ, уже сейчас существует в профессиональном стандарте специалиста в оценочной деятельности. На мой взгляд, работа по этому направлению крайне важная и ее необходимо поддерживать, в том числе внедряя дополнительные требования к образованию специалистов. Работа над электронной формой отчета об оценке На этом блоке имеет смысл остановиться более подробно, поскольку внедрение электронный форматов является новым направлением и далеко не все участники рынка осознают важность этой работы.

Уже сейчас необходимо уделить большое внимание развитию практики внедрения электронных форматов отчетов об оценке в том числе и на регуляторном уровне, поскольку подобные инструменты позволят со временем осуществлять управление большими массивами аналитических данных, необходимых для мониторинга стоимостей объектов и проводить аналитические исследования эффективно и в сжатые сроки.

В частности это пригодилось бы налоговым органами, другим контролирующим органам ЦБ РФ, Росфинмониторинг и др. Уже на сегодняшний момент создана рабочая группа по электронному формату отчетаоб оценке при Минэкономразвития, котораяразработала первые поправки в ФСО-1 и в ФСО-3, предполагающие возможность для потребителей требовать с исполнителя оценочных услуг электронный паспорт отчета об оценке в формате XML. Это является лишь первым шагом перехода оценочной деятельности в электронный формат.

В существующей редакции ФСО-3 в части, касающейся электронного паспорта отчета об оценке, заложена возможность вместе с отчетом об оценке заказчику оценки дополнительно получать еще часть информации в структурированном электронном виде. Для этого заказчик должен описать вид предоставления данных в XML-формате ипредоставить техническую возможность передать эту информацию в требуемом виде. Минимальный набор данных указан в ФСО-3, однако, по желанию заказчика он может быть расширен.

Очевидно, что это в первую очередь будет интересовать только крупных потребителей оценочных услуг, заинтересованных в систематизации информации, поскольку стоимость оценочных услуг с предоставлением таких данных будет дороже. Рабочей группой по электронной форме отчета об оценке было принято решение не ограничивать объем информации, четко описывая все поля в XML-формате в рамках ФСО Это было сделано умышленно из предположения того, что любой системный заказчик сможет для себя сам определить наиболее подходящий объем информации.

В случае закрепления предлагаемых рабочей группой поправок в федеральные стандарты оценки в скором времени появится первая практика использования электронных паспортов, к которой уже готовы некоторые крупные потребители оценочных услуг.

Однако, далее, когда практика начнет формироваться необходимо будет ее обобщать. Усилия рабочей группы по электронной форме отчета в последующем должны быть направлены на разработку единых критериев электронных паспортов отчетов об оценке в зависимости от видов стоимостей и типов объектов оценки, обобщающую складывающуюся практику. Это требуетсядля унификации требований к информации в электронном виде и реализации дополнительных возможностей у крупных потребителей услуг, государственных органов и других участников рынка по обмену и анализу большого количества важных данных.

Внедрение в повседневную практику использования стандартизированных электронных форматов отчетов об оценке существенным образом смогло бы повлиять на качество и эффективность проведения государственной кадастровой оценки.

Во-первых, стандартизация в электронном виде однозначно повлечет за собой системную работу по скоплению в удобном стандартизированном виде существенной информации по всем видам объектов недвижимости во всех регионах Российской Федерации, что в свою очередь повлияет на качественное улучшение исходных данных по объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке. Во-вторых, электронная стандартизация оценочных работ по видам объектов оценки в первую очередь коснется объектов недвижимости и позволит накопить достаточно большую базу объектов-аналогов и рыночных показателей, которые можно будет применять при проведении государственной кадастровой оценки.

В-третьих, использование баз и стандартизированных продуктов позволит государству существенно сэкономить на стоимости услуг при проведении государственной кадастровой оценки. Бухгалтерия Онлайн-кассы Обзоры для бухгалтера Управленческий учет Расчеты с работниками Социальные пособия Посмотреть еще Свой бизнес Управление финансами Регистрация бизнеса Малый бизнес Индивидуальный предприниматель Субсидиарная ответственность Посмотреть еще 9.

Проверки Налоговые проверки Проверки трудовой инспекции Посмотреть еще 2. Важное Пенсии Самозанятые Коронавирус Электронные трудовые книжки. Перейти в рубрикатор. Смотреть все рубрики. Мой профиль Избранное Клерк.

Премиум Клерк. Не сейчас. Самое важное Array Array Array Array. Пользовательское соглашение Правила использования материалов. Это связано с совокупностью следующих факторов: Неутешительные результаты государственной кадастровой оценки. Делис Архив. Подтвержденный профиль. Видео допроса что будет, если неправильно хранить документы? Как бухгалтеру уйти в аутсорс: пошаговая инструкция. Ночные доходы Расскажем, как заработать на американском рынке, пока все спят.

Электронные трудовые книжки: все, что нужно знать работодателям и работникам в годах Максимально просто и наглядно разберём тонкости нового кадрового явления. Записаться Подборка полезных мероприятий Разместить.

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Несложно сделать вывод, что указанными законопроектами невозможно решить все проблемы в сфере оценки недвижимости. Так какие же пути развития можно предложить еще? Прежде всего, необходимо создать и принять национальные стандарты оценки объектов недвижимости в системе реальных гражданских и земельно-имущественных отношений, - как массовой, так и индивидуальной.

Причем нужны такие стандарты, которые стоят на прочном правовом фундаменте, строго и четко описывают все этапы проведения оценки и соответствующие процедуры оценочных работ, а не являются ведомственными инструкциями, придуманными чиновниками для своего удобства. При этом особое внимание должно быть уделено преодолению стереотипов реальной практики оценки, о которых уже говорилось. Иначе реальная практика оценки может остаться в плену прежних заблуждений.

Чтобы создать прочный научный фундамент стандартов и правил оценки недвижимости, сделать их текст таким документом, который помог бы практикующим оценщикам существенно повысить уровень и качество своей повседневной работы, необходимо четко сформулировать общие принципы формализации оценочной деятельности. При этом важно не только дать их правовое, экономическое, информационное и организационно-методическое обоснование, но и выявить и обобщить реальные практические проблемы российских оценщиков.

Безусловно, принципы структурирования стандартов оценки должны опираться на положения действующего законодательства и охватывать все аспекты оценочной деятельности. Это поможет также заложить уже на уровне концепции и структуры стандартов идею их рациональной эволюции по мере совершенствования действующего законодательства и развития рыночных институтов в стране. Главной задачей разработчиков стандартов становится их органическое вписывание в систему подготовки и переподготовки кадров.

Для того, чтобы облегчить их использование для системного повышения уровня подготовки оценщиков, к основному тексту стандартов, написанному по определенным канонам, в таком стиле, который привычен далеко не каждому оценщику-практику, необходимо заранее подготовить подробные комментарии. Это не только позволит облегчить процесс их изучения, но и дать рекомендации по решению практических задач, возникающих в любой оценочной фирме.

Они должны быть построены так, чтобы обеспечить высокую технологичность проведения практических работ по оценке на новом уровне требований к ее качеству и достоверности результатов. Поэтому параллельно с работой по важнейшим разделам стандартов и правил развернуты исследования и разработки по созданию новых информационных технологий и экспертных систем для практической реализации важнейших стандартизованных процедур проведения оценки объектов недвижимости любого уровня сложности.

В результате изучения возможных вариантов структурирования работы оценщиков для оптимизации содержания стандартов и правил оценки недвижимости выделены следующие четыре ее важнейших этапа: первый этап - формирование задачи оценки, формализованного описания объекта оценки и подготовки системы исходных данных для оценки, имеющих необходимый правовой статус, согласование развернутого задания на оценку; второй этап - строгая и научно обоснованная формализация важнейших процедур решения задачи оценки, контроль за накоплением погрешностей в процессе логического анализа и проведении расчетов и получения итогового результата оценки; третий этап - обоснование положений важнейших структурных разделов отчета об оценке по строгим правилам его оформления и требованиям к их содержательной части; четвертый этап - проведение экспертизы результатов оценки по четко регламентированным процедурам и оформление документации по ее итогам.

Каждый из этих четырех этапов также структурируется по определенным видам работ, описание которых вполне поддается формализации. В итоге получается описание процедур оценки, включающих в себя примерно столько же достаточно элементарных операций логического и расчетного характера.

Описанная система структурирования важнейших этапов и процедур оценки не исчерпывает всех направлений работ по научно-методическому обоснованию стандартов оценки.

Речь идет не только о раскрытии особенностей применения международных стандартов оценки с учетом специфики национального гражданского земельного, градостроительного и иного смежного законодательства.

Безусловно, очень важно обобщение реального практического опыта, накопленного российскими оценщиками. Но не менее важно и раскрытие сути основных макроэкономических процессов ценообразования объектов недвижимости в сочетании с важнейшими аспектами конкретной хозяйственной деятельности субъектов земельно-имущественных отношений в условиях реальной правоприменительной практики, математических моделей используемых при оценке, а также описание современных информационных технологий оценки.

Такие стандарты должны быть апробированы в крупнейших российских саморегулируемых объединениях оценщиков и соответствующим образом доработаны. И принимать национальные стандарты следует лишь после того, как в них будет отражен реальный позитивный практический опыт российских оценщиков.

Современных же стандартов явно не хватает, потому что они не затрагивают конкретно недвижимость, а охватывают оценочную деятельность в целом. Помогут лишь усиленные меры налогового контроля. Главная Экономика Оценка недвижимости в России.

Способы совершенствование оценки недвижимости Несложно сделать вывод, что указанными законопроектами невозможно решить все проблемы в сфере оценки недвижимости.

Перспективы развития оценочной деятельности

Описание: Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также с денежным рынком и рынком капиталов составляют единое рыночное пространство, при этом залог недвижимости представляет собой одно из важнейших условий стабильного функционирования кредитной системы страны.

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск. Уфы Республика Башкортостан ………………………………………………………………….

Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также с денежным рынком и рынком капиталов составляют единое рыночное пространство, при этом залог недвижимости представляет собой одно из важнейших условий стабильного функционирования кредитной системы страны. Начало формированию рынка жилья в России было положено в начале х гг.

С тех пор стали развиваться параллельно два процесса: быстрое становление вторичного рынка жилья на базе его приватизации и появление рынка нового жилья. Это обусловило объективную необходимость оценки жилой недвижимости, которая имеет существенную специфику по сравнению с другими объектами недвижимости, и применения современных методов этой оценки.

В результате развития рынка жилой недвижимости оценка становится важнейшей функцией системы управления и предшествует принятию практически любого решения в отношении жилой недвижимости. Оценка производится обычно перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества, при страховании и для многих других целей. Именно поэтому особую актуальность в современных условиях приобретает исследование вопросов оценки жилой недвижимости, ведь она как вид профессиональной деятельности, представляет собой одну из востребованных сфер рыночной экономики.

Целью выпускной квалификационной работы работы является исследование теоретических основ оценки жилой недвижимости и разработка практических рекомендаций по ее совершенствованию. Объектом исследования выпускной квалификационной работы дипломной работы выступает жилая недвижимость г. Предметом исследования выпускной квалификационной работы выступают экономические отношения, возникающие в процессе оценки объектов жилой недвижимости.

Методологической основой проведённого в дипломной работе исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости. В работе использованы следующие методы научных исследований: экономико-статистический, экономико-математический, расчетно-конструктивный, монографический и другие методы.

Выпускная квалификационная работа состоит из трех разделов. В первом разделе рассматриваются теоретические основы оценки жилой недвижимости. Во втором разделе рассматривается законодательство в области оценки и проведен анализ рынка жилой недвижимости г.

В третьем разделе даны предложения по совершенствованию оценочной деятельности и рассчитана рыночная стоимость квартиры. Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу табл. Жилищный фонд. Нежилой фонд. В рамках данной работы подробно мы будем рассматривать именно жилую недвижимость. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации [3].

Согласно части 2 ст. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства [3]. В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством [3] жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов:.

Признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилье высокой степени комфортности элитное. Типовое жилье жилье экономкласса. Для него характерны:. Жилье низких потребительских качеств низший экономкласс. Требования к жилью этого типа весьма невысоки, так как оно предназначено для населения с низкой платежеспособностью [25] :.

На основании градостроительных ориентиров выделяют:. В зависимости от материала наружных стен здания различают:. В таблице 2 проанализированы достоинства и недостатки основных типов домов. Продолжение таблицы 2. В противном случае вышеперечисленные преимущества, касающиеся хороших прочностных и гидроизоляционных качеств, теряются. Также существует первичный и вторичный рынок жилой недвижимости.

Оценка недвижимости - особая профессиональная сфера деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый элемент процедуры совершения практически любой операции с недвижимостью, от купли продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости. В приложении А приведен алгоритм процесса оценки недвижимости. В общем виде подход - это способ определения стоимости, в рамках которого используется один или несколько методов оценки [34].

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке [9]. Физический износ при этом не учитывается, то есть объект гипотетически восстанавливается как новый. Этот метод обычно используется при проведении переоценки.

Это гипотетическая замена оцениваемого объекта для проведения расчетов на его новый функциональный аналог с последующим начислением износов и устаревания в соответствии с алгоритмом затратного подхода. Для инвестора важными факторами выступают риск, объем и цена финансирования, будущее удорожание или обесценение имущества, налоговые соображения. Обычно такая оценка выполняется для целей финансовой отчетности или формирования планов внутреннего менеджмента.

Страховая стоимость I nsured value рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения или разрушения. На базе страховой стоимости объекта определяются суммы страхового возмещения. Налогооблагаемая стоимость Assessed taxable value , раньше рассчитываемая на базе то остаточной балансовой стоимости недвижимого имущества, то инвентарной стоимости, то восстановительной стоимости с учетом амортизации, в настоящее время замещается кадастровой стоимостью , определение которой дается в Федеральном стандарте оценки, принятом в составе трех базовых стандартов в сентябре г.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть он отражает:. Доходный подход используется при определении:. Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:. Зависит от площади объекта и установленной арендной ставки. Рассчитывается по формуле:. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и рассчитывают по ставке, определяемой для типичного уровня управления да данном рынке, то есть за основу берется рыночный показатель.

Но это возможно только лишь в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. При ее отсутствии для определения коэффициента недозагрузки оценщик анализирует, прежде всего текущую и ретроспективную информацию по оцениваемому объекту существующие арендные договора, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного и заключением следующего арендного договора период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны.

На этой основе оценщик рассчитывает коэффициент недоиспользования объекта недвижимости:. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:. Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:. Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:. Метод Ринга. Этот метод используется, когда подразумевается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления стопроцентной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни - это величина, обратная сроку службы актива:.

Метод Инвуда. Используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата еже годная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что реинвестирование по той же ставке маловероятно.

Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:. Величина коэффициента капитализации определяется методом связанных инвестиций, если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала и он должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по формуле:.

Ипотечная постоянная определяется по таблице 6-ти функций сложного процента и равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или равна фактору износа на амортизацию единицы. Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:. Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:. Применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны.

Другое преимущество - в конечном счете непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости. В соответствии с этим методом оценщик должен решить по крайней мере 2 задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие денежные потоки доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.

Метод позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых потоков доходов и остаточной стоимости. Алгоритм расчета метода ДДП:. При оценке недвижимости методом дисконтированных потоков доходов рассчитывается несколько уровней дохода от объекта:. Итак, стоимость объекта недвижимости по по методу дисконтирования денежных потоков равна сумме текущих стоимостей будущих доходов, включая доход от его будущей перепродажи реверсии.

Математической моделью МДДП является формула:. В зарубежной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается ставка капитализации.

К безрисковой ставке дохода которая обычно берется равной ставке дохода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на среднесрочные государственные облигации прибавляются поправки на риски, связанные с вложением инвестиций в конкретный тип объектов, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др [29].

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации- ставка возмещения капитала- часто рассчитывается как отношение единицы к числу лет , требуемых для возврата вложенного капитала по методу Ринга. Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Метод выделения.

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты офисы и даже производственные цеха.

Оценочная деятельность является самостоятельным видом предпринимательской деятельности и самостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований.

Оценочная деятельность имеет межведомственный и междисциплинарный характер. Развитие оценочной деятельности желательно на основе общего правового, методологического и информационного пространства. Создание возможных специфических, специализированных нормативных и других документов должно основываться на общероссийской системе оценки.

Оценка любого объекта собственности представляет собой упорядоченный и целенаправленный процесс, подчиняющийся существующим правилам и законам. В арсенале опытного специалиста имеется множество различных методов, описанных в пособиях и научных разработках. В то же время зачастую бывает не просто провести корректную оценку рыночной стоимости.

Разумеется, этим должны заниматься профессионалы в области коммерческой недвижимости, которые владеют специальными методиками и способны учесть все обстоятельства сделки купли-продажи. Как правило, чаще всего используется сравнительно-рыночный способ, который позволяет наиболее точно провести оценку недвижимости. При этом независимая оценка должна учитывать целый ряд нюансов. Очевидно, что любой объект недвижимости имеет определённую базовую стоимость.

В неё обычно входят затраты, который понёс собственник во время его эксплуатации например, на ремонтные работы или отделку. Такие затраты можно легко уточнить по соответствующим документам. Однако продаётся жилая недвижимость по своей рыночной стоимости, которая складывается из сравнительно-рыночной, восстановительной или ликвидационной цены объекта.

Сравнительно-рыночная стоимость определяется конкретной ситуацией, сложившейся на рынке недвижимости. Она становится той основой, на которой строится сделка купли-продажи бизнеса. Однако каждый коммерческий объект обладает своими индивидуальными особенностями и характеристиками, поэтому при сравнении важно не допустить ошибок. При этом учитывается не только стоимость аналогичных объектов, но и устанавливается, насколько она завышена или занижена. Это позволяет провести наиболее корректную оценку бизнеса [16].

Ликвидационная стоимость, конечно, всегда ниже, нежели рыночная стоимость. Это та цена, по которой объект может быть продан в кратчайшие сроки. Восстановительная стоимость учитывается при заключении некоторых договоров, в которых указывается та цена, по которой объект может быть восстановлен в тех или иных страховых случаях.

При этом специалисты не советуют прибегать к тем оценкам, которые не запланированы при покупке или продаже. Соблюдение всех этих нюансов позволит провести сделку надёжно и выгодно. Именно поэтому для успешной продажи недвижимости нужна оценка не точная, а правильная. Отличие правильной оценки от точной состоит в грамотном выборе методов оценки и формул, по которым будет производиться расчёт, а также в правильном определении исходных данных для подстановки в эти формулы.

Эти данные получаются путём анализа и нормализации документов, осмысления и переосмысления их специалистом по оценке. Также необходимо иметь данные о состоянии и перспективах развития рыночной ниши, в которой расположен объект, и базу данных по сравнительным продажам аналогам. Оценка жилой недвижимости является одной из наиболее распространенных видов оценки недвижимости.

Учитывая тесную связь оценки жилой недвижимости с общими методами и принципами оценки недвижимости имущества, можно выделить несколько основных направлений совершенствования оценочной деятельности, которые присущи всей системе:.

Для е? На мой взгляд, это приблизит результат оценщика к реальной стоимости квартиры, что, в свою очередь, даст более ч? Данные оценочные работы, напрямую или косвенно приносят значительный вред обществу и государству. Так же они ставят под удар и саму оценочную деятельность — оценщикам просто перестают доверять;. Мелкие СРО, с ограниченным бюджетом физически не могут осуществлять качественный контроль за своими членами.

В связи с чем, эффективность и данных проверок особо не играет никакой роли;. В настоящее время только статистика показывает более 18 тысяч независимых оценщиков, это без учета внутренних специалистов банков, финансовых институтов и госкомпаний. Есть мнение, что и трети от этого количества хватило бы для удовлетворения данных услуг по стране. Не должно быть реалии, что любой человек, который прошел, переобучающие курсы и вовремя вносит членские взносы в РСО, может спокойно работать оценщиком.

Как вариант ставить упор на стаж работы минимум 3 года — хотя идеальным стажем, все-таки считается от 5 лет;. Некачественные оценщики частично идут от некачественного обучения, то есть преподаватели имеют достаточно отстраненное понятие по оценочной деятельности. В настоящее время в небольших компаниях один оценщик проводит оценку квартиры и бизнеса и нематериальных активов, что, конечно же, не правильно. Идеальный вариант оценки разделение по узким квалификациям — оценка коммерческой недвижимости, оценка бизнеса производства , оценка воздушного транспорта и т.

К этим основным направлениям можно еще добавить более 50 пунктов, желательное применение которых в оценочной деятельности стало почти необходимостью в нашей стране.

Правительство в лице Минэкономразвития имеет возможность значительно повлиять на ситуацию, что в последнее время и пытается сделать. Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками. Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка время продажи необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. Скорректировав цену продажи. Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью кв. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

В соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных цен продаж вывести значение рыночной стоимости. Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных цен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия объектов сравнения от объектов оценки.

При этом следует принимать во. В данном примере мы имеем практически очень узкий диапазон цен продажи — от до Статистика рынков недвижимости, как правило, содержит информацию об арендных ставках и показателях доходности. Для сравнимости данных информация относится только к первоклассным объектам.

Считается, что такие объекты отвечают самым высоким требованиям по расположению, оборудованию, коммуникационному обеспечению, планировочным решениям и т. Информация о ставках аренды считается доступной. Для её унификации требуется лишь проверка упомянутой адекватности.

Информация же о показателях доходности более сложна для подготовки. Так как сделок купли-продажи не так много, то учитывают ранее совершенные сделки, интегрируют данные по различным объектам, учитывают разрывы во времени, инфляцию и другие процессы.

Показатели доходности несут в себе также информацию о региональных рисках, и здесь преобладает экспертное начало. Поэтому статистика является одной из специализаций на рынках недвижимости.

Активизация бизнеса и инвестиций в регионе обязательно сопровождается активизацией на офисном рынке, повышением спроса, наполняемости и арендных ставок. При этом стимулируется новое строительство и модернизация офисов, вслед за ними — сервисных служб, торговых комплексов, центров досуга и т. Такие процессы сегодня характерны для крупнейших центров бизнеса: традиционных финансовых столиц Америки и Старого Света, бурно растущих столиц Юго-Восточной Азии, Китая и Индии.

Анализ статистики арендного бизнеса указывает на ряд интересных явлений. Так, например:. А в период после августовского года кризиса показатели доходности по Москве были хуже в 4 и более раз. И это происходило не только из-за реального падения стоимости недвижимости, но, скорее, как следствие экспертной оценки состояния нестабильности и возрастания рисков бизнеса в данном регионе;.

Дополнительную аналитическую информацию предлагается получать с помощью расчетного показателя удельной капитализированной стоимости УКС — как оценки стоимости некоторой усреднённой единицы коммерческой площади арендуемого объекта. Подобная оценка одновременно с оперативной реакцией на колебания арендных ставок несёт в себе экспертные мнения об успешности и рисках бизнеса.

В качестве объектов-представителей выберем: Франкфурт, Лондон и Париж — центры наиболее стабильного бизнеса, Санкт-Петербург, Прагу и Варшаву — центры переходной экономики с наиболее рискованными в Европе показателями арендного бизнеса. Период наблюдения Отметим абсолютную стабильность показателя доходности для Лондона 5.

Для восточноевропейских столиц этот же период характерен ухудшением показателей. Анализ расчётных данных УКС позволил, кроме того, привести в соответствие внешнее расхождение логики арендных ставок их превышение в Санкт-Петербурге и Варшаве до середины года над ставками в Париже и Франкфурте.

Как результат, низкие показатели УКС при высоких ставках аренды не позволяет пока с оптимизмом ожидать роста инвестиций. Это говорит о том, что могут существовать достаточно длительные периоды рыночной активности, по прошествии которых реализация приобретенных торговых площадей вообще не принесет реального дохода. Для восточноевропейских столиц период наблюдения Поэтому пока следует ограничиться утверждением, что могут существовать достаточно длительные периоды на рынках торговых помещений, когда инвестиции в приобретение торговой недвижимости в восточноевропейских столицах могут принести заметный положительный эффект, в том числе, в периоды спадов на западных рынках.

Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке.

Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что если для года была характерна умеренная степень конкуренции, то в году она стала высокой и сохранится таковой. Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием, прежде всего макроэкономических факторов, основной из них — сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения.

Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появление в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился. И сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация — выделение слоя со сверхвысокими доходами. За счёт этой дифференциации возрос спрос на элитное жильё.

Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма ограничен. Серьёзное же расширение спроса возможно либо за счёт повышения уровня доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счёт активного стимулирования спроса, как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости.

В то же время некоторое повышение спроса в перспективе вполне возможно под воздействием неизбежного в ближайшие месяцы выброса денег в экономику для расшивки кризиса неплатежей и в связи с погашением долгов по заработной плате и задолженности по государственным заказам.

Совершенствование оценки жилой недвижимости

Оценочная деятельность является самостоятельным видом предпринимательской деятельности и самостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований. Оценочная деятельность имеет межведомственный и междисциплинарный характер. Развитие оценочной деятельности желательно на основе общего правового, методологического и информационного пространства. Создание возможных специфических, специализированных нормативных и других документов должно основываться на общероссийской системе оценки.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений. В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны. Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости. Оценка стоимости недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования в отношении различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться. Цель работы - определение рыночной стоимости объекта недвижимости и обоснование путей ее повышения. Объект исследования - процедура определения рыночной стоимости имущества в Юрьев-Польском районе. В оценочной практике существуют различные виды стоимости.

Оценка недвижимости. Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных. На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену.

Рыночная стоимость объекта недвижимости и пути ее повышения

Несложно сделать вывод, что указанными законопроектами невозможно решить все проблемы в сфере оценки недвижимости. Так какие же пути развития можно предложить еще? Прежде всего, необходимо создать и принять национальные стандарты оценки объектов недвижимости в системе реальных гражданских и земельно-имущественных отношений, - как массовой, так и индивидуальной. Причем нужны такие стандарты, которые стоят на прочном правовом фундаменте, строго и четко описывают все этапы проведения оценки и соответствующие процедуры оценочных работ, а не являются ведомственными инструкциями, придуманными чиновниками для своего удобства. При этом особое внимание должно быть уделено преодолению стереотипов реальной практики оценки, о которых уже говорилось. Иначе реальная практика оценки может остаться в плену прежних заблуждений. Чтобы создать прочный научный фундамент стандартов и правил оценки недвижимости, сделать их текст таким документом, который помог бы практикующим оценщикам существенно повысить уровень и качество своей повседневной работы, необходимо четко сформулировать общие принципы формализации оценочной деятельности.

Пути совершенствования оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Отправьте статью сегодня! Журнал выйдет 16 января , печатный экземпляр отправим 20 января. Автор : Усачева Алина Дмитриевна. Научный руководитель : Тростин Алексей Сергеевич. Дата публикации : Усачева, А. В статье автор пытается определить основные проблемы определения стоимости имущества при принятии в залог объектов коммерческой недвижимости и предлагает способы решения данных проблем. Ключевые слова: стоимость, сравнительный подход, доходный подход, коммерческая недвижимость. В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.

Способы совершенствование оценки недвижимости

Описание: Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также с денежным рынком и рынком капиталов составляют единое рыночное пространство, при этом залог недвижимости представляет собой одно из важнейших условий стабильного функционирования кредитной системы страны. Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск.

Безусловно, в первую очередь в этом виновато само сообщество, которое до последних пор было представлено Национальным Советом по оценочной деятельности, который слабо функционировал в силу различных причин. Это связано с совокупностью следующих факторов:. Неутешительные результаты государственной кадастровой оценки.

.

.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев. Будь первым!

© 2018-2021 rrebenok.ru